Spesialister innen eiendomsorganisering og eiendomsdannelse

Om Oss

Vi i Ramsjord er spesialister innen eiendomsorganisering og eiendomsdannelse. Vi bistår med organisering av eiendomsforhold, og prosesser relatert til omforming, dannelse og registrering av eiendom i eiendomsprosjekt. Vi kjenner prosessene fra tidligfase til ny eiendom er ferdig organisert og registrert, og legger til rette for at overdragelse og oppgjør skal kunne finne sted til avtalt tid.

Vi erfarer at prosessene relatert til eiendomsorganisering og -dannelse ofte blir igangsatt for sent, eller viktige tema uteglemt, fordi de ikke fanges opp av øvrige involverte profesjoner, eller utvikler ikke er klar over, eller har kapasitet til å følge opp egne behov. Vårt mål er å bidra til en optimal organisering og effektive prosesser. Her bidrar vår ekspertise til å skape betydelig merverdi, i form av; økt inntjening, redusert tidsbruk, risiko og kostnader, færre konflikter og reklamasjoner osv.

Vår kompetanse er tverrfaglig innen eiendomsfag, eiendomsjuss, eiendomsutvikling, og by- og arealplanlegging. Vi har erfaring fra et bredt spekter av eiendomsprosjekt, fra store transformasjonsområder til mindre utviklingsprosjekt og enkeltsaker. Vi bistår også jevnlig i forbindelse med tidligfase eiendomsutvikling.

Våre tjenester

Eiendomsorganisering og eiendomsdannelse

First empty
Fradeling
Vi bistår med alle typer fradeling av grunn- og anleggseiendom. Vi tar oss av hele prosessen, fra planlegging av eiendomsorganisering og prosesser, til utforming og oppfølging av søknader, oppmålingsforretninger og matrikkelføring, frem til fradelingen og nødvendige tilhørende erklæringer er tinglyst. Vi har erfaring fra et bredt spekter av saker og eiendomsprosjekt og kjenner de lokale prosessene for saksbehandling i en lang rekke kommuner.
Eiendomsomforming
Vi har betydelig erfaring med kompliserte eiendomsomforminger, fra større utbyggings- og transformasjonsprosjekt. Vi bistår med strategisk rådgivning i forbindelse med organisering, dannelse og registrering av “nye” eiendomsforhold tilpasset det enkelte prosjekt. Omforming av eiendomsforholdene i et utviklingsområde omfatter som regel innledende kartlegging og “opprydding”, typisk ved klarlegging av eksisterende eiendomsgrenser, sletting av heftelser, og serier av fradelinger, arealoverføringer, grensejusteringer osv. Resultatet er at de “gamle” eiendomsforholdene viskes ut, og det etableres grunnlag for dannelse av eiendommer med tilhørende rettigheter, tilpasset prosjektet, og fremtidig organisering av eierskap. De “nye” eiendomsforholdene tilpasset prosjektet dannes via serier av fradelinger, tinglysing av rettigheter, seksjonering osv. i påfølgende prosesser. Vi fungerer som bindeledd mellom eiendomsutvikler og involverte offentlige myndigheter, og planlegger, følger opp og koordinerer de ulike prosessene slik at eiendomsdannelsen holder følge med øvrige deler av prosjektgjennomføringen.
Sammenslåing

Vi bistår med sammenslåing av eiendom, herunder det som er nødvendig for å tinglyse slike saker; forutgående “opprydding” i heftelser, prioritetsvikelser, overskjøting osv.

Grensejustering

Vi bistår med justering av eiendomsgrenser. For grensejustering iht. matrikkelloven gjelder kun mindre areal med verdi under 1 G. Sakene krever ikke søknad i henhold til plan- og bygningsloven, men justeringen må være i tråd med offentlige reguleringer av arealbruk. Etter oppmålingsforretning i marka føres den nye eiendomsgrensen i matrikkelen. Sakene tinglyses ikke. I mange tilfeller er ikke vilkårene for sakstypen oppfylt, slik at justeringen må skje ved arealoverføring, alternativt ved fradeling, overskjøting og sammenslåing.

Arealoverføring

Vi bistår med overføring av areal mellom alle typer eiendom. Arealoverføring iht. matrikkelloven overfører areal direkte mellom eiendommer, som et alternativ til fradeling, overskjøting og sammenføyning. 

Makeskifte

Vi bistår med gjennomføring av makeskifter. Makeskifte er ikke en sakstype, og må løses ved arealoverføringer, eller fradeling, overskjøting og sammenslåing, av arealene som skal bytte eier. I enkelte tilfeller kan det være mulig å gjennomføre makeskifter ved jordskifte.

Fradeling og overdragelse off. veigrunn

Vi bistår med fradeling og overdragelse av arealer regulert til offentlig vei- og jernbaneformål. De fleste eiendomsprosjekt av en viss størrelse innebærer krav om opparbeidelse og overdragelse av offentlige areal i kraft av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. For areal avsatt til vei- og jernbaneformål kan fradeling og overdragelse i mange tilfeller gjennomføres ved “forenklet prosess” med hjemmel i en unntaksbestemmelse for søknadsplikt i byggesaksforskriften § 4-3, og overdragelse ved bruk av skjema om egenerklæring av eierskap. Vi har erfaring med slike saker fra en rekke kommuner. Praksis varierer, men vi opplever generelt den forannevnte tilnærmingen som ressursbesparende, når den sammenlignes med ordinær fremgangsmåte for fradeling og overdragelse av eiendom.

Seksjonering, reseksjonering
Vi bistår med seksjonering og reseksjonering, og har erfaring med bolig, nærings- og kombinasjonseiendom. Vi samarbeider jevnlig med eiendomsforvaltere og forretningsførere. Dette gjelder typisk for prosjekt der vi bistår med eiendomsdannelse frem til grunn- og anleggseiendom med tilhørende rettigheter er etablert, og de er engasjert for å ta seg av seksjonering og fremtidig forvaltning.
Sletting og endring av tinglyste heftelser
Vi bistår sletting, endring og transport av tinglyste heftelser. Vi har betydelig erfaring med kartlegging og håndtering av heftelser, i form av sletting, transport, samtykker og prioritetsvikelser mv., i forbindelse med eiendomsdannelse i prosjekt. Vi har også gjennomført flere omfattende “ryddejobber”.
Etablering og tinglysing av rettigheter
Vi bistår med utforming og tinglysing av rettigheter i fast eiendom. Vi har betydelig erfaring med utforming av erklæringer om rettigheter til adkomst, teknisk infrastruktur og andre funksjoner som må ivaretas i forbindelse med organisering av eiendomsforhold tilpasset eiendomsprosjekt, herunder modeller for fordeling av kostnader mv.
Analyser eiendomsforhold
Vi bistår med analyser av eiendomsforhold; klarlegging av eiendomsgrenser, eierskap og rettigheter, i tidligfase av utviklingsprosjekt, i forbindelse med transaksjoner, vurdering av utviklingseiendom, tomtesøk og eiendomsdannelse i prosjekt. 
Landbrukseiendom
Vi bistår med søknad om deling etter jordloven og plan- og bygningsloven mv., og strategisk rådgivning i forbindelse med salg eller oppsplitting av landbrukseiendom. Vår kompetanse innen jordskifte gjør at vi også kan bistå med vurderinger omkring bruk av jordskiftelovens virkemidler i denne konteksten.

Eiendomsutvikling

First empty
Eiendomsutvikling tidligfase
Vi bistår jevnlig i tidligfase av utviklingsprosesser og eiendomsprosjekt, blant annet med temaene nedenfor. Vår tverrfaglige kompetanse og fokus på eiendomsdannelse gir et godt utgangspunkt for å identifisere sammenhenger og ivareta hensyn til gjennomføring. Vi har betydelig erfaring fra transformasjonsområder og utviklingsprosjekt som berører flere eiendommer, hvor vi blant har bistått i forbindelse med områdevis akkvisisjon, etablering av utviklingssamarbeid, prosjektplanlegging, planprosesser, forhandlinger om utbyggingsavtaler osv. Premissene for eiendomsdannelse etableres i tidligfase av prosjekt, men som regel uten at dette er tema som vies spesielt mye oppmerksomhet. I situasjoner hvor eiendomsforholdene er kompliserte, og/eller der de skal bli komplisere på grunn av høy utnyttelse og blandede funksjoner, er dette tema som bør vies oppmerksomhet allerede fra tidlig i tidligfase.
Eiendomsplanlegging
Vi bistår med å planlegge organisering av eiendomsforhold og prosesser relatert til eiendomsdannelse i utviklingsprosjekt. Dette er tema vi opplever at normalt vies lite oppmerksomhet i tidligfase. Økt fokus på eiendomsplanlegging kan med relativt enkle grep bidra til å utløse betydelig merverdi. I tillegg til å legge til rette for en mer effektiv eiendomsdannelse, vil dette bidra til å kvalitetssikre at forutsetningene for prosjektgjennomføring er oppfylt. Eksempelvis at man har sikret tilgang til de areal og rettigheter som er nødvendige, som følge av foreliggende prosjekt- og arealplaner, rekkefølgekrav, utbyggingsavtaler, vilkår i byggesaker osv.
Tomtesøk og vurdering av utviklingseiendom
Vi bistår i forbindelse med tomtesøk og vurdering av utviklingseiendom, herunder analyser av eiendomsforhold, eiendommers offentligrettslige status osv.
Akkvisisjon og grunnerverv
Vi bistår i forbindelse med akkvisisjon av utviklingseiendom. Dette omfatter typisk analyser og vurderinger i forbindelse med verdsetting, mulighetsstudier, forhandlinger osv. Vi har erfaring med ulike typer kjøp, herunder ulike former for opsjonsavtaler og områdevis akkvisisjon. I denne type oppdrag samarbeider vi jevnlig med advokater, verdsettere, meglere mv. Vi har et solid nettverk det er mulig å trekke på, dersom det er behov for å tilføre ekstern kompetanse. Vi har også erfaring innen grunnerverv, og kan håndtere forhandlinger om erverv av grunn til offentlige formål som oppstår i forbindelse med eiendomsprosjekt. Vi påtar oss ikke rene grunnervervsoppdrag for offentlige tiltak.
Etablering av utviklingssamarbeid
Dagens by- og eiendomsutvikling stiller i økende grad krav om koordinert utvikling på tvers av eksisterende eiendomsforhold. Slike krav er typisk forankret i overordnede planer, eller oppstår som følge av krav om utarbeidelse av områdereguleringsplan, utvidelse av planområdet til å omfatte mer enn den tiltenkte byggetomten osv. Det kan også være fordi det fremstår som kommersielt interessant. Normalt vil det være en rekke avhengighetsforhold mellom berørte eiere og rettighetshavere som må løses for å kunne realisere utvikling av slike områder. Dette gjelder både tilgang til nødvendige areal og fordeling av kostnader til ulike fellesfunksjoner. Dersom det ikke er mulig eller ønskelig å løse de nødvendige transaksjonene gjennom akkvisisjon står man igjen med etablering av utviklingssamarbeid. Muligheter for bruk av tvangsmessige virkemidler vil normalt være begrenset, og forbundet med betydelige kostnader og usikkerhet. Vi har erfaring med ulike frivillige modeller for utviklingssamarbeid, fra enkle varianter basert på makeskifter og kostnadsfordeling, til omfattende modeller basert på fordeling av merverdi. Vi viser for øvrig til fanene om jordskifte og eiendomsdannelse.
Planprosesser
Vi bistår jevnlig i forbindelse med planprosesser, og har blant annet bistått med område- og detaljreguleringsplaner for transformasjonsområder, samt nye bolig og næringsområder. Dette er oppdrag hvor vi som regel bistår som del av et team. Vår tverrfaglige kompetanse innen eiendomsfag, by- og arealplanlegging og eiendomsutvikling bidrar til å identifisere og ivareta sammenhenger som er viktige for gjennomføring. Vi dekker en del tema som plankonsulenter, arkitekter, ingeniører og øvrige involverte profesjoner i mindre grad er opptatt av. I situasjoner hvor vi bistår med eiendomsdannelse, spesielt der man står overfor større omforminger, er det ønskelig å igangsette arbeid med planlegging av (prinsipper for) organisering av eiendomsforhold og prosesser relatert til eiendomsdannelse, samtidig med eller i forkant av planarbeidet. I tidligfase er det fortsatt handlingsrom, og man kan med forholdsmessig lite ressurser gjøre grep som reduserer kostnader og risiko. Viser her til kategoriene ovenfor.
Utbyggingsavtaler
Vi bistår i forbindelse med forhandlinger om utbyggingsavtaler, og har betydelig erfaring fra gjennomføring av utbyggingsavtaler i ulike kommuner. Sistnevnte gjelder spesielt organisering, dannelse og registrering av eiendom og rettigheter for areal og funksjoner som skal overdras til det offentlige, typisk offentlig veigrunn, VA-anlegg, friområder, torg og parker mv. Vi erfarer at utbyggingsavtaler ofte har forbedringspotensial når det kommer til å regulere praktisk gjennomføring og forhold relatert til eiendomsdannelse. Mangler og uklarheter relatert til disse temaene gir opphav til diskusjoner og konflikter i forbindelse med opparbeidelse og overdragelse av tiltak. Utfallet går i slike tilfeller ofte i utbyggers disfavør. Vi har gode forutsetninger for å bistå med å ivareta disse temaene. Tema henger for øvrig nært sammen med temaene ovenfor.

Jordskifte, herunder urbant jordskifte

First hidden with css
Eiendomsomforming ved jordskifte “matrikkeljordskifte”
Jordskifte kan være et aktuelt virkemiddel for gjennomføring av mer omfattende og kompliserte eiendomsomforminger, som alternativ til “vanlig” fremgangsmåte via det kommunale systemet for eiendomsdannelse. Dette gjelder spesielt i situasjoner der det er flere berørte eiendommer med ulike hjemmelshavere, og behov for å gjennomføre makeskifter, eller større koordinerte endringer av eiendoms- og rettighetsstruktrer, slik at det ligger til rette for gjennomføring av et prosjekt. Spesialreglene for jordskifte knyttet til skatt og dokumentavgift, og dannelse og registrering av eiendom generelt, vil kunne bidra til betydelig reduserte transaksjonskostnader. Vi har erfaring med denne type saker fra transformasjonsområder og store næringsområder. Hvorvidt sakstypen kan være aktuell må bero på konkrete vurderinger.
Fordeling av planskapt netto verdiøkning
Vi har god kjennskap til jordskiftelovens regler om fordeling av planskapt netto verdiøkning, og kan vise til flere oppdrag som har relatert seg til bruk av bestemmelsene i transformasjonsområder, og i forbindelse med områdeplaner. Vi har også holdt en rekke foredrag og forelesninger om tema. Så langt er det kun gjennomført et fåtall slike saker. Mest omtalt er Kilen Syd-saken i Tønsberg som vi har fulgt tett. Saken har reist en rekke prinsipielle problemstillinger, og har nylig blitt behandlet i Høyesterett (sak: HR-2019-1152-A). Sakstypen fremstår som krevende, og det er betydelig usikkerhet knyttet til både prosess og endelig resultat. Vi bistår gjerne med vurderinger omkring dette tema. Vi har hatt flere oppdrag som har dreid seg om å synliggjøre potensielle negative konsekvenser av å ta i bruk virkemidlene, overfor berørte grunneiere og planmyndigheten. Tema henger nært sammen med problemstillinger relatert til (områdevis) akkvisisjon, fordeling av kostnader til fellesfunksjoner og etablering av utviklingssamarbeid, jf. kategoriene ovenfor.
Bruk av jordskiftelovens virkemidler i kontekst by- og eiendomsutvikling
Vi kan bistå med vurderinger av om jordskiftelovens virkemidler kan være aktuelle i forbindelse med eiendomsprosjekt eller forvaltning av eiendom. Jordskifteloven inneholder en rekke virkemidler som kan bidra til å løse problemer i forbindelse med by- og eiendomsutvikling. Det er gjennomført en del jordskiftesaker i urbane områder, og i forbindelse med eiendomsprosjekt, men vi oppfatter at virkemidlene fortsatt er lite kjent blant eiendomsbesittere og -utviklere. Vi har solid kompetanse og erfaring innen jordskifte, og spesialkompetanse innen urbant jordskifte og bruk av jordskifte i kontekst eiendomsutvikling. Vi kan vise til flere oppdrag relatert til “opprydding” og omforming av eiendomsforhold, samt bruk av bestemmelsene om fordeling av planskapt netto verdiøkning i transformasjonsområder. Jordskifte er omfattet av spesialbestemmelser knyttet til skatt og dokumentavgift som kan bidra til å gjøre det til en attraktivt alternativ for gjennomføring av makeskifter og større eiendomsomforminger. Virkemidlene bruksordning og pålegg om felles tiltak og investeringer mfl., samt sakstypene som gjelder fastsettelse av eiendomsgrenser og rettigheter, og skjønn etter særlover, fremstår også som aktuelle i forbindelse med eiendomsutvikling.

Utvalgte kunder

Referanseprosjekt

Lørenskog stasjonsby

Selvaag Bolig

Stort utbyggingsområde med en kombinasjon av boligtyper og noe næringsareal i Lørenskog kommune. Vi har bistått med eiendomsorganisering og eiendomsdannelse. Vi har fulgt prosjektet fra oppstart i 2013, og er nå i gang med fradelinger for delfelt tolv.

Snø

Snøporten Utvikling

Snøbyen er et stort næringsprosjekt med innendørs skihall, Snø, og en rekke næringsbygg med kontor, forretninger, servering, samt tilhørende felles bygulv, underjordisk parkeringsanlegg mv. i Lørenskog. Vi har vært involvert fra tidligfase, og har bistått med rådgivning, eiendomsorganisering og eiendomsdannelse.

Fagerlifjellet

Fagerliveien Utvikling

Transformasjonsprosjekt sentralt i Fredrikstad med 62 leiligheter og 8 townhouse. Vi har bistått med eiendomsorganisering og eiendomsdannelse, og rådgiving i tidligfase. Prosjektet berører 18 eiendommer, herunder en rekke festetomter, og resulterer i en relativt komplisert eiendomsomforming, der resultatet er to grunneiendommer til tomter for bebyggelsen, og etablering av to eierseksjonssameier.

Bråtejordet

Mestergruppen Eiendom

Stort utbyggingsområde i Lillestrøm kommune med et variert utvalg av boliger, fordelt over flere delfelt og salgs- og byggetrinn. Vi har bistått med rådgiving, eiendomsorganisering og eiendomsdannelse.

Sole

Sole Eiendom

Stort utbyggingsområde i Vestby kommune med et variert utvalg av boliger, fordelt over flere delfelt, salgs- og byggetrinn. Vi har bistått med rådgiving, eiendomsorganisering og eiendomsdannelse.

Moss Næringspark

Skolt Eiendom

Moss Næringspark er et nytt stort næringsområde med ca. 300 mål bebyggbart areal for industri, lager mv. Vi har bistått med rådgivning i tidligfase, i forbindelse med akkvisisjon, prosjektplanlegging, planprosesser, utbyggingsavtale mv., samt med eiendomsorganisering og eiendomsdannelse.

Våre medarbeidere

Eivind Hasseldokk Ramsjord

Daglig leder, Seniorrådgiver

M.Sc., Ph.d. Eiendom

Eivind H. Ramsjord har tverrfaglig bakgrunn innen eiendomsfag, eiendomsutvikling og byplanlegging fra NMBU. Hans hovedarbeidsfelt er knyttet til strategisk rådgiving i forbindelse med eiendomsorganisering, eiendomsdannelse og tidligfase eiendomsutvikling. Eivind har spesialkompetanse innen eiendomsorganisering og kompliserte eiendomsomforminger, tilegnet gjennom rådgivning i store utbyggings- og transformasjonsprosjekt, og forskningsarbeid. Han er ofte benyttet som foredragsholder og underviser innen de forannevnte temaene.

“Mini CV”

2013 – d.d. Daglig leder/Seniorrådgiver, Ramsjord AS
2013 – 2016 Ass. Professor, NMBU
2010 – 2013 Doktorgradsstipendiat, NMBU
2009 – 2010 Grunnerverver, Statens vegvesen
2004 – 2009 Master Arealplanlegging og Eiendomsfag, spesialisering innen Eiendomsutvikling, NMBU

Anniken Skarsbø

Seniorrådgiver

M.Sc. Eiendom

Anniken Skarsbø har tverrfaglig bakgrunn innen eiendomsfag og eiendomsutvikling fra HVL og NMBU. Hun kommer fra stillingen som jordskiftedommerfullmektig i Akershus og Oslo Jordskifterett, og har betydelig erfaring med eiendomsrådgivning fra tidligere arbeidsgivere. Annikens hovedarbeidsfelt og spesialkompetanse er knyttet til strategisk rådgivning i forbindelse med eiendomsorganisering, eiendomsdannelse og tidligfase eiendomsutvikling. Anniken har hatt ansvar for eiendomsdannelse i flere store utviklingsprosjekt. Hun har omfattende erfaring med saker relatert til eiendomsregistrering, herunder fradelinger og seksjonering og reseksjonering av bolig- og næringseiendom. Erfaring fra jordskifteretten bidrar også til at Anniken har god innsikt i mulighetene for bruk av jordskifte og urbant jordskifte som virkemiddel i by- og eiendomsutvikling.

“Mini CV”

2021 – d.d. Seniorrådgiver, Ramsjord AS
2020 – 2020 Ass. Universitetslektor, intern sensor jordskiftearbeid, NMBU
2017 – 2021 Jordskiftedommerfullmektig, Akershus og Oslo jordskifterett
2015 – 2017 Eiendomsrådgiver, Rambøll Norge AS
2013 – 2015 Master Eiendomsfag (jordskiftekandidat), NMBU
2010 – 2013 Bachelor Landmåling og eiendomsdesign, HiB

Publikasjoner

First hidden with css
Eiendomsdannelse i bytransformasjon

Av Ramsjord, E. H. (2014)
Ås: Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, NMBU.

Eivind Ramsjord har doktorgrad (Ph.d) fra Norges miljø- og biovitenskapelige universitet og var førsteamanuensis ved Institutt for landskapsplanlegging fra 2014 til 2016.

Doktoravhandlingen analyserer hvordan eiendomsdannelse foregår i dagens by- og eiendomsutvikling gjennom en serie casestudier av transformasjonsprosjekt. Betraktningsperspektivet er basert på en kombinasjon av institusjonell økonomi, eiendomsteori, juss, litteratur innen byplanlegging og eiendomsutvikling. Eiendomsdannelse består av flere delprosesser sammensatt av ulike transaksjoner og gjøremål som er avhengige av hverandre, og i mange tilfeller må gjennomføres i en gitt rekkefølge. Analysene bryter prosessene relatert til eiendomsdannelse ned i transaksjoner som fremstilles på tidslinjer. I Norge har vi på gitte vilkår to mulige fremgangsmåter for å løse eiendomsdannelse; ordinære prosesser ovenfor kommunen og tinglysingen, eller krav om jordskifte. Sistnevnte mulighet har oppstått som følge av rettspraksis, endringer i jordskifteloven og brukertilpasninger. Les avhandlingen.

Vitenskapelige artikler:

Eiendomsdannelse i bytransformasjon – Om jordskiftestyrt endring av eiendomsforhold

Jordskifterettens rolle i deling og registrering av eiendom ved urbant jordskifte

Land Assembly by the Aid of Land Readjustment – Norwegian Experiences in Urban Transformations

User Rights Regimes for Property Formation – Transactions and efficiency in Norwegian Urban Transformation

Kontakt oss

Epost

Vi svarer normalt epost samme dag

Telefon

Ring oss for en uforpliktende samtale

Besøk

Velkommen til Toldbodbrygga i Fredrikstad

Postadresse

Krosnesveien 21, 1622 Gressvik

Tollboden, Fredrikstad

Toldbodbrygga 2, 1606 Fredrikstad